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网络私彩有赚钱 格力地產轉型路好難:債務激增排名猛跌 一年4次回購 郑爽爸爸发文

发布日期:2019年10月23日 10:01编辑:网络私彩有赚钱

格力地產轉型路好難:債務激增排名猛跌 一年4次回購 瓦努阿图群岛地震:网络私彩有赚钱来源:平潭时报

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財報顯示↑□◇,截至報告期末π☆,格力地產的存貨為223.99億元↑,而預收賬款為15.16億元△↑,僅占存貨餘額的6.76%⊿,低於行業平均水平⌒∴。存貨中包含華寧花園、格力香樟、格力廣場、格力海岸在內的多個開發產品去化較慢♂◇,例如目前在開發的格力海岸項目的開發周期為7-9年☆。

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而這三年間♂↑〇,全國多數一二線重點城市均呈現房價飛漲、物業銷售激增的狀態⌒〇﹡,上到碧萬恆等龍頭房企┊◇⊿,下至正商、弘陽、大發等地方性中小房企⊙,均在這段時間內突飛猛進♀△,奠定自身的全國化格局﹡。

截至2019年三季度末♀,格力地產的營業成本為24.5億元♂□♂,同比大漲134.74%;銷售費用為0.76億元┊∟,同比上漲36.99%;財務費用為0.59億元∴□﹡,同比上漲61.06%〇♀↑。

此外⊿,《國際金融報》記者查閱財報數據發現□♂,儘管格力地產前三季度呈現營利雙增態勢∵,但凈利率和毛利率卻因其營業成本和相關費用的增加不升反降∵⌒。

熱點欄目自選股數據中心行情中心資金流向模擬交易客戶端根據新一輪迴購計劃π⌒,從2019年6月13日至2020年6月12日┊﹡,格力地產擬回購總金額2億元-4億元的股份□↑□,價格不超過7元/股〇♂,用於轉換上市公司發行的可轉換為股票的公司債券⊙?◇。10月21日晚間∴,格力地產發佈公告稱♂,公司通過集中競價交易的方式已累計回購股份4340.71萬股〇,占公司總股本的比例為2.11%⊿◇,購買的最高價為5.29元/股、最低價為4.43元/股♂〇π,已支付的總金額為2.156億元(不含交易費用)?。

格力地產第三期中期票據募集說明書顯示⌒♂,公司短期資金缺口為119.7億元♂┊?。而截至2019年三季度末⌒┊,該公司現金及現金等價物餘額僅為28.98億元∟。

不過⊙⊙♀,持續上漲的趨勢未能持續太久♀☆△,截至10月22日☆,格力地產報收5.3元〇,相較此前已有所下滑♂┊。有分析人士向《國際金融報》記者分析稱﹡∵,企業在資本市場上表現如何⊿,根本上還是要靠其經營業績來支撐♂,除此以外↑⌒,大多激勵措施的實際作用都十分有限∵,而且只是暫時性的π∵。

數據顯示?,2016年-2018年◇,被稱為全國房地產業「黃金年代」的三年間﹡,格力地產的營業收入分別為31.2億元、31.3億元、30.78億元⌒♀。

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轉型代建行業需要指出的是◇,此次格力地產的營收大漲┊∟,與其房地產開發業務關係不大♂,主要歸功於代建業務△♂?。財報顯示∟∵,格力地產興起於去年下半年的的代建工程業務∴,今年上半年已實現營業收入12.88億元⊿?⌒,占公司總營收的48.26%♂π◇,已超過同期房地產開發業務47%的營收佔比∟〇□。由此可見∴,格力地產轉型的速度之快與態度之堅♂。

值得注意的是◇☆,回購而來的股票?⌒,除了用以轉換可轉換為股票的公司債券之外∴∟↑,格力地產還打算用來推動企業內部的員工持股計劃♂⌒,只不過﹡,該計劃最終擱淺▽♂△。

格力地產董事長魯君四在今年1月的年度經營會議上提到▽〇⌒,藉助粵港澳大灣區的機遇┊⌒♂,房地產業務要在「量」上提升∴,拓展新項目⊙□,同時重點發展口岸經濟產業、海洋經濟產業、現代服務業等業務♀▽。

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克而瑞數據顯示?,今年1-9月〇∟,房地產企業操盤金額排行榜中◇♀,美的置業以663.9億元位列第28位∴□◇,華髮股份以478.8億元位列第40位□﹡,均有大幅上升π△〇。反觀格力地產⊿,早已跌落TOP200之外〇。

上交所在發給格力地產的2019年半年報問詢函中∵⊿,曾要求其說明房地產業務去化較慢的原因π?┊。對此▽,格力地產方面表示﹡▽π,其開發理念不同於其他強調高周轉的公司⌒﹡〇,主要產品為中高端住宅▽▽,所以開發周期較長⊙⌒。其中π∟▽,格力海岸項目共分七期開發◇,最早開工為2011年∵⊙□,累計去化率65.06%∵?。

上述地產分析師總結稱♂⊙,以格力地產目前的經營情況?♀◇,這場轉型改革之路將漫長且艱難△。

據了解♂﹡,格力地產在代建項目已完成移交、可回收金額確定的情況下確認收入並結轉成本↑⊙,其中♀π□,2018年度確認相關收入5.06億元(含稅)⊿,2019年上半年確認營業收入12.798億元◇□。

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這對於銷售業績連續三年停滯不前的格力地產而言⊙﹡┊,無疑是一劑強心針□♀⊿。自2015年正式脫離格力集團開始△,格力地產的房地產業務發展就頗不順利♂◇┊。彼時?,格力集團將持有的3億股格力地產無限流通股┊∟?,無償划轉至珠海市國資委的全資子公司珠海投資控股有限公司┊∵♂。自此↑?,格力地產與格力集團再無股權關係﹡⌒∴。

至於金融機構審批未通過的真實原因┊?π,以及後續是否會繼續推進新的員工持股計劃等相關問題∴∟,《國際金融報》記者致電格力地產品牌部⌒﹡↑,對方表示拒絕接受採訪⊙┊。

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4月30日⊿,格力地產在進行第三次股份回購時⊿↑,披露了企業第五期員工持股計劃草案♂⊙。但5個月後ππ□,上述計劃宣告折戟◇↑〇。9月5日∴♂∟,格力地產發佈公告稱↑⌒π,由於擬成立的資管計劃的股票來源為公司回購的格力地產股票▽,公司諮詢了多家金融機構↑┊﹡,並與最初表示能夠操作的金融機構溝通制定了具體方案⊙♀,但最終在金融機構內部審批時因無法實現操作而未能通過⊿。

經統計⌒,截至10月⊿┊↑,滬深兩市共有109股在年內推出了員工持股計劃∴↑,而中途折戟者△♀△,包括格力地產在內┊,僅有兩例▽♂。

格力地產方面表示∵▽,營業成本增加主要是本期房地產及代建成本增加所致;其次〇,營銷費用以及利息費用增加導致財務費用增加?∵〇。

對此◇,格力地產回應稱:「代建業務主要是格力地產子公司作為珠海市洪灣漁港項目投資建設主體單位⊙,建設洪灣漁港項目♂♀┊。洪灣漁港竣工驗收后〇,由市財政部門負責審核實際投資∵△┊,並按審核後項目實際投資成本+管理費+資金利息分7年返還給格力地產〇♀。」

相比而言〇,格力地產的表現着實令人大跌眼鏡♀◇,不僅被作為老對手的美的置業後來居上♂,就連同屬珠海市國資委旗下的地產上市公司華髮股份☆,也早已將之遠遠甩在了身後∟﹡。

那麼﹡,格力地產今年以來業績如何△☆?規模掉隊10月14日晚間↑,格力地產交出三季度成績單▽〇,成為上交所首家披露三季度財報的上市公司◇┊。財報顯示﹡△,2019年前三季度∟⊙,格力地產實現營業收入34.32億元⊿﹡,同比增幅高達88.69%;歸屬於上市公司股東的凈利潤5.02億元∟┊♂,同比增長28.65%;扣非凈利潤4.91億元⊙┊π,同比增長31.09%﹡▽□。

一名長江證券的地產分析師向《國際金融報》記者表示△〇,短期內如此大規模的股票回購在地產圈並不常見∵☆,而這一手段除了公告中所說的支持員工持股計劃、股權激勵計劃等用途之外?,更多地是用來維護上市公司股價♂□。

有業內人士認為┊∟,格力地產存貨去化速度慢▽,周轉率低於行業平均水平☆⊙,這在一定程度上增加了營業成本〇↑⌒,從而影響利潤率↑⊙。

此外π♂,代建業務造成格力地產應收賬款大幅增加〇〇,也在一定程度上佔用了不少企業資金∟♂♂。2019年上半年♂▽,格力地產長期應收款為15.26億元▽↑,較上期期末上升13.03億元⌒,漲幅為583.5%♂△?。且應收賬款集中度較高∵?,期末餘額前五名應收賬款金額合計為2.03億元♀◇,占應收賬款年末合計數的93.59%π〇。

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上交所在發給格力地產的半年報問詢函中⊙,特意提到其代建工程業務∟⊿,包括代建工程的具體開展模式∴┊,以及相關業務發展是否具有可持續性☆⌒♀。

反觀其房地產開發業務?,與此前相比不升反降∵△▽,儼然已經在為代建業務讓道♂◇♀。財經評論員嚴躍進也指出?⊙∟,耗資9億元大規模回購股票∵〇△,對一家中小上市房企來說並不是一筆小數目∴♂⌒。將這筆錢用作回購股票而非擴大規模之用◇↑,或一定程度上表明了企業目前並無特別好的開發投資項目∴∴,或者主觀意願上不願意為之☆┊⌒。

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經營問題凸顯一方面是大規模地股票回購〇,另一方面是前三季度格力地產的短期債務激增♂∟⌒,自有資金似乎並不充裕〇□♀。截至2019年9月30日☆⌒,格力地產短期借款為2.36億元﹡↑∵,同比增加57.25%;一年內到期非流動性負債73.39億元◇◇,同比增加35.52%〇♀⊙。

根據新一輪迴購計劃♂△⊙,從2019年6月13日至2020年6月12日△,格力地產擬回購總金額2億元-4億元的股份∟♂♀,價格不超過7元/股♂,用於轉換上市公司發行的可轉換為股票的公司債券♂。

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有分析人士認為◇,長期應收款的大幅增加↑,佔用大量的流動資金π∴,易造成企業流動資金出現短缺□,降低企業的資金使用效率♂π,使企業效益下降⊿⊿♂,久而久之或將影響資金周轉⌒♂□。

股票回購超9億元《國際金融報》記者注意到♀,這已是今年以來↑▽π,格力地產發佈的第四次股份回購計劃┊。自去年底以3954萬元發起首筆975萬股股份回購之後☆?,短短不到一年的時間內∵⊿⊿,格力地產已先後完成了三次股份回購計劃☆♀﹡。加上這次〇,格力地產先後共回購股票1.86億股□,占企業總股本的9.05%♂,合計金額超過9億元﹡♂▽。

事實上∴↑,在企業首次開啟股份回購計劃后⊙↑?,格力地產的股價在短期內獲得了有力拉升◇。公開資料顯示π↑∴,去年底┊,格力地產正處於近5年以來的低谷△,2018年12月26日♀∟♀,其股價報收3.79元?π?。而回購計劃發佈后至4月9日不到4個月時間內?〇◇,格力股價迅速飆升至5.92元☆π⌒,相比低點上漲56.2%?⌒。

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